Le fermage est un bail permettant à un fermier de cultiver et d’exploiter une terre qui n’est pas la sienne en échange d’un loyer. C’est un système qui peut être avantageux pour un exploitant ne disposant pas de terres, ni de moyens pour en acquérir une mais aussi dans le cas de la succession d’une exploitation agricole si l’héritier n’est pas agriculteur.
L’indice de fermage
Depuis 1995, l’indice de fermage sert à déterminer le montant des loyers des terres agricoles. Il peut concerner des bâtiments, des terres nues ou bien une habitation. Cet indice en base 100 est revu chaque année en fonction de la conjoncture économique.
L’indice de fermage est divisé en deux :
- 60% de son montant correspond au revenu brut de l’entreprise par hectare.
- 40% à l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente.
Il a donc évolué au cours des années comme vous pouvez le voir dans ce tableau récapitulatif des indices de fermage sur 10 ans :
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
| Indice | 98.37 | 101.25 | 103.95 | 106.68 | 108.3 | 110.05 | 109.59 | 106.28 | 103.05 | 105.33 | 104.76 |
| Evolution annuelle | -1,63% | 2.93% | 2.67% | 2.63% | 1.52% | 1.62% | -0.42% | -3.02% | -3.04% | 2.21% | -0.54% |
L’indice de fermage pour l’année 2021 sera connu au cours de l’année 2021 et applicable pour l’année 2022. Celui de 2020 est valable du 30 octobre 2020 au 31 septembre 2021.
Cet indicateur permet donc au bailleur de fixer le montant pour la location de son exploitation agricole et garantit également au futur exploitant de s’acquitter du juste prix.
🐮 Bon à savoir : Il est absolument interdit de sous-louer une exploitation agricole en fermage même si le propriétaire l’y autorise. Si l’exploitant change, il faudra alors modifier le contrat de bail.
Le calcul de fermage
Il existe deux méthodes pour calculer le montant du fermage. La plus simple est d’appliquer la variation annuelle au prix du fermage de l’année passée.
Exemple :
Un fermage valait 350 €/hectare en 2019.
En 2020 il vaudra 350 x(1+(-0.54%)).
En 2020, l’exploitant devra donc s’acquitter de 348.11€ par hectare.
L’autre formule pour calculer le montant du loyer d’une exploitation en fermage :
(Le loyer de l’année passée par hectare x l’indice de l’année en cours) / l’indice en cours au moment de la conclusion du bail.
Exemple :
Un bail a été signé en 2016 pour un fermage de 475€/hectare.
En 2020 il vaudra 450 x(104.76/109.59).
En 2020, l’exploitant devra donc s’acquitter de 430.17 € par hectare.
🐮 À noter : si le bail a été conclu avant 2009, il faudra appliquer l’indice de 2010 car la loi a changé à ce moment-là et le mode de calcul a été revu.
La différence entre fermage et métayage
Le fermage relève d’un montant en euros prévu dans le bail et évoluant selon un indicateur encadré par le code rural. Le propriétaire bailleur n’intervient pas sur l’exploitation et n’est pas responsable de la production.
Au contraire, dans le cadre d’un métayage, le bailleur va percevoir une partie des produits de l’exploitation selon des proportions définies dans un contrat. L’exploitant s’acquitte donc en nature de son loyer.
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